Alquiler temporario: guía para dueños que quieren publicar

Un alquiler temporario es el que se hace por días, semanas o unos pocos meses, para turismo, trabajo, estudio o una estadía transitoria. Como dueño podés ofrecerlo de forma directa: necesitás un inmueble equipado, un precio por noche bien calculado, un contrato breve y cumplir la normativa del lugar. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, el alquiler turístico exige inscribir la propiedad en un registro oficial y mostrar ese número en la publicidad.

En qué se diferencia de un alquiler tradicional

El temporario puede rendir más por noche, pero tiene noches vacías, más costos y más trabajo. Antes de decidir, hacé la cuenta que proponemos más abajo.

El marco legal nacional

Al momento de publicar esta guía, el Código Civil y Comercial dice que el plazo de una locación, cualquiera sea su destino, es el que las partes establezcan, y que en las locaciones temporales sin plazo pactado se está a los usos y costumbres del lugar. El precio puede fijarse en pesos o en moneda extranjera. Y el contrato de locación de un inmueble tiene que hacerse por escrito.

Esa redacción viene del decreto 70/2023, que además derogó la ley 27.221, la norma que enviaba los alquileres turísticos de menos de tres meses a las reglas del contrato de hospedaje. El decreto fue rechazado por el Senado y su tratamiento en Diputados seguía pendiente al cierre de esta guía, así que conviene confirmar el marco antes de firmar.

La normativa local: el caso de la Ciudad de Buenos Aires

La regulación del alquiler turístico es sobre todo local. En la Ciudad de Buenos Aires rige la ley 6255, que define el alquiler temporario turístico como el servicio de alojamiento en unidades con destino habitacional, completas o en parte, por un mínimo de una pernoctación y hasta tres meses. Todo inmueble que se ofrezca así tiene que estar inscripto en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos.

El procedimiento vigente lo fijó el Ente de Turismo porteño en la resolución 8/ENTUR/25. En resumen, como anfitrión tenés que:

• Inscribir la unidad a través de Trámites a Distancia (TAD).
• Presentar la solicitud con una declaración jurada sobre las condiciones de seguridad de las instalaciones eléctrica y de gas, una declaración jurada de que contrataste un seguro de responsabilidad civil por daños a terceros, la documentación que acredita la titularidad, un domicilio digital y, si la unidad está en propiedad horizontal, el reglamento de copropiedad. Si actúa otra persona en tu nombre, un poder suficiente.
• Avisar al consorcio. La actividad no puede estar prohibida por el reglamento y tenés que comunicarle a la administración que la unidad se destina a alquiler temporario turístico.
• Exhibir el certificado de inscripción en la entrada de la unidad. Tiene una vigencia de dos años y hay que renovarlo.
• Incluir el número de inscripción en toda reserva y publicidad.
• Llevar un registro de huéspedes con sus datos y las fechas de ingreso y egreso, y conservarlo hasta cinco años después.
• Informar el cese de la actividad al registro con al menos diez días hábiles de anticipación.

La ley también obliga a las plataformas a dar de baja las publicaciones que no tengan número de registro y prevé sanciones para quien incumple. Los requisitos se actualizan: antes de inscribirte, leé el texto vigente.

Otras jurisdicciones

Fuera de la Ciudad, las reglas cambian según la provincia y el municipio, sobre todo en los destinos turísticos, donde suele haber registros, habilitaciones o tasas propias. Antes de publicar, consultá en la oficina de turismo o de habilitaciones de tu municipio qué te corresponde.

El consorcio y el reglamento

Aun donde no hay registro, leé el reglamento de propiedad horizontal. Si prohíbe el alquiler temporario o limita los usos de las unidades, vas a tener un conflicto con el consorcio. Y aunque lo permita, las entradas y salidas frecuentes generan fricción: avisar a la administración, dejar un teléfono de contacto y entregar a cada huésped las reglas del edificio te evita la mayoría de los problemas.

Cómo calcular el precio por noche

1. Mirá comparables. Propiedades similares en tu zona, para la misma cantidad de personas y la misma época.
2. Sumá tus costos mensuales. Expensas, servicios, internet, impuestos, seguro, mantenimiento y reposición de vajilla y blancos.
3. Sumá los costos por estadía. Limpieza, lavado de ropa blanca y, si usás plataformas de reserva, sus comisiones.
4. Estimá la ocupación con prudencia. Nadie llena todas las noches, y menos en temporada baja.
5. Calculá tu piso: costos totales del mes divididos por las noches que esperás ocupar.
6. Compará con el alquiler tradicional. Si el temporario no supera con claridad lo que te dejaría un contrato largo, quizá no compense el trabajo.
7. Diferenciá por temporada y definí una estadía mínima y descuentos por semana o por mes.

Ejemplo con números inventados. Tus costos fijos son $600.000 por mes. Estimás 18 noches ocupadas, repartidas en 6 estadías, con $25.000 de limpieza y lavado cada una: $150.000. Costo total: $750.000. Tu piso es $750.000 ÷ 18 = $41.667 por noche; por debajo de eso, perdés plata. Si un alquiler tradicional te dejaría $700.000 limpios por mes, para igualarlo necesitás ($750.000 + $700.000) ÷ 18 = $80.556 por noche.

El contrato temporario

Que la estadía sea corta no significa que alcance con un mensaje. Un contrato de una o dos páginas, firmado antes de entregar las llaves, tiene que incluir:

• Datos tuyos y de todas las personas que se alojan, con documento.
• Identificación del inmueble y destino temporario, con el motivo de la estadía.
• Fechas y horarios de entrada y de salida.
• Precio total, moneda, forma de pago y qué servicios incluye.
• Seña y política de cancelación.
• Depósito por daños, y cuándo y cómo se devuelve.
• Inventario de muebles y equipamiento, con su estado.
• Cantidad máxima de ocupantes y reglas de uso: ruidos, visitas, mascotas, fumar.
• Reglas del edificio.

Sobre la seña, la regla general del Código es que confirma el contrato, salvo que se pacte la posibilidad de arrepentirse; en ese caso, quien la entregó la pierde y quien la recibió debe devolverla doblada. Para un temporario conviene escribir una política propia: hasta cuándo se puede cancelar y qué parte se devuelve.

Cobros y seguridad

• Pedí el documento de quien reserva y verificalo al ingreso.
• Confirmá los pagos en tu cuenta, no en una captura de pantalla.
• Desconfiá de quien paga de más y pide que le devuelvas la diferencia.
• Hacé el recorrido de entrada y de salida con el huésped, inventario en mano.

Del otro lado pasa algo parecido: los huéspedes también temen las estafas con alquileres de vacaciones. Un aviso con número de registro, fotos reales y un dueño dispuesto a una videollamada genera confianza. El panorama completo está en estafas inmobiliarias: cómo evitarlas.

Impuestos

La exención de Ganancias que rige desde 2026 para los alquileres de vivienda está definida para inmuebles que son la casa-habitación del inquilino, es decir, su vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Un alquiler turístico no encaja en esa definición, así que no des por sentado que te alcanza. El tratamiento impositivo de la actividad —nacional y provincial— depende de tu situación: consultalo con un contador antes de empezar.

Cómo publicarlo

• Fotos de todo lo que el huésped va a usar: camas, baño, cocina equipada, espacio de trabajo, balcón.
• Lista de equipamiento: ropa blanca, vajilla, wifi, aire acondicionado, calefacción, lavarropas.
• Capacidad real, detallando cuántas camas y de qué tipo.
• Precio por noche y por mes, estadía mínima y qué incluye.
• Reglas de la casa y del edificio.
• Número de registro, donde sea obligatorio.

En DueñoInmobiliario publicás vos, hay una opción gratuita y el contacto con los interesados es directo, sin comisión del portal sobre la operación. Cómo armar el título, la descripción y las fotos está en cómo publicar un aviso inmobiliario. Si después de hacer las cuentas preferís un contrato largo, pasá por cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria.

Errores frecuentes

• Publicar sin revisar el reglamento ni la normativa local.
• Calcular el precio con todas las noches ocupadas.
• Olvidar la limpieza y la reposición en los costos.
• Entregar las llaves sin contrato ni inventario.
• Aceptar más personas que las declaradas.
• No tener a nadie que resuelva un problema si estás lejos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar un alquiler temporario?

El plazo lo acuerdan las partes. En la Ciudad de Buenos Aires, la ley local considera alquiler temporario turístico al que va de una noche a tres meses.

¿Tengo que registrar mi departamento para alquiler temporario en la Ciudad de Buenos Aires?

Sí, si lo ofrecés como alquiler temporario turístico. La inscripción en el registro del Ente de Turismo es obligatoria y el número debe figurar en la publicidad y en las reservas.

¿El consorcio puede impedir el alquiler temporario?

Depende del reglamento de propiedad horizontal. En la Ciudad de Buenos Aires, para inscribir la unidad la actividad no tiene que estar prohibida por el reglamento y hay que avisar a la administración.

¿Cómo calculo el precio por noche?

Sumá los costos fijos del mes y los costos por estadía, y dividilos por las noches que esperás ocupar: ese es tu piso. Después compará con propiedades similares y con lo que te dejaría un alquiler tradicional.

¿Hace falta contrato para una estadía de pocos días?

Sí. El contrato de locación de un inmueble debe hacerse por escrito, y un texto breve con fechas, precio, ocupantes, depósito e inventario te protege ante cualquier reclamo.

Si los números te cierran y tenés la normativa en orden, mostrá tu propiedad: publicala gratis en DueñoInmobiliario y coordiná directo con tus huéspedes.