Garantías de alquiler: tipos y cómo evaluar a un inquilino

La garantía de alquiler es el respaldo que te cubre si el inquilino deja de pagar o devuelve el inmueble dañado. Hoy la ley deja que dueño e inquilino acuerden libremente cuál se usa: una garantía propietaria, un seguro de caución, una fianza con recibo de sueldo, un aval bancario o una combinación. Ninguna sirve si no la verificás, y ninguna reemplaza el trabajo de elegir bien al inquilino.

Qué dice la ley sobre las garantías

La ley de alquileres 27.551 regulaba qué garantías podía ofrecer el inquilino. Esa ley fue derogada por el decreto 70/2023 y, al momento de publicar esta guía, el Código Civil y Comercial dice que las partes determinan libremente las cantidades y la moneda entregadas como fianza o depósito en garantía. En concreto: podés pedir la garantía que consideres suficiente y el interesado puede aceptar o proponerte otra. El marco general del contrato está en contrato de alquiler en Argentina.

Tipos de garantía

Garantía	Cómo funciona	Qué tenés que verificar
Garantía propietaria	Una persona con un inmueble a su nombre firma como fiadora del inquilino.	Que el inmueble exista, esté a su nombre y sin gravámenes, y que el fiador no esté inhibido.
Seguro de caución	Una aseguradora emite una póliza a tu favor; el costo lo paga el inquilino.	La aseguradora, la suma asegurada, qué riesgos cubre, la vigencia y cómo se reclama.
Fianza con recibo de sueldo	Uno o más fiadores responden con sus ingresos.	Identidad, ingresos, antigüedad laboral y situación crediticia de cada fiador.
Aval o garantía bancaria	Una entidad financiera respalda al inquilino ante vos.	Las condiciones, el monto cubierto y el plazo del aval.
Depósito ampliado	El inquilino entrega más dinero en depósito.	Que quede escrito cuánto, en qué moneda y cómo se devuelve.

Garantía propietaria: lo que conviene saber

Es la más tradicional. Jurídicamente es una fianza: un tercero se obliga a responder si el inquilino no cumple. El inmueble del fiador demuestra que tiene con qué responder, pero no queda atado al contrato: puede venderlo durante el alquiler. Por eso lo que importa es cómo la verificás y cómo se redacta.

Informe de dominio. Muestra quién es el titular y si el inmueble tiene hipotecas, embargos u otras afectaciones. En la Ciudad de Buenos Aires es el Informe N° 1 del Registro de la Propiedad Inmueble; pueden solicitarlo el propietario, su cónyuge y profesionales como escribanos, abogados o martilleros. Lo más simple es pedirle al fiador que lo traiga actualizado, o encargarlo vos a un profesional. En cada provincia se tramita ante el registro local.
Informe de inhibiciones. Dice si el fiador está inhibido para disponer de sus bienes.
Identidad. El fiador firma en persona, con su DNI a la vista.
Afectaciones. Si el inmueble figura como bien de familia o afectado a vivienda, consultá con un abogado: esa protección limita lo que podrías ejecutar.

Hay tres reglas del Código que tienen que reflejarse en el contrato. La fianza debe constar por escrito. El fiador tiene, en principio, el beneficio de excusión: puede exigir que primero se persigan los bienes del inquilino; para evitarlo, tiene que renunciar a ese beneficio u obligarse como principal pagador, lo que lo vuelve deudor solidario. Y sus obligaciones cesan al vencer el plazo del alquiler, salvo las derivadas de no restituir el inmueble a tiempo: para una prórroga o renovación hace falta su consentimiento expreso, y cualquier cláusula que extienda la fianza por anticipado es nula. Si renovás, el fiador firma de nuevo.

Seguro de caución

Es una póliza emitida por una compañía de seguros, a tu favor, que cubre incumplimientos del inquilino. La Superintendencia de Seguros de la Nación aprobó en 2020 las condiciones generales del seguro de caución para alquileres de vivienda, con sublímites para los distintos riesgos y vigencia anual con renovación automática hasta que terminen las obligaciones del tomador. Esas condiciones se dictaron en el marco de la ley anterior, así que leé la póliza concreta que te ofrezcan.

Antes de aceptarla, revisá:

Que el asegurado seas vos y que los datos del inmueble y del contrato coincidan.
La suma asegurada total y los límites por concepto.
Qué cubre exactamente: alquileres impagos, expensas, servicios, ocupación del inmueble después del vencimiento, daños.
Hasta cuándo rige y qué pasa si el inquilino no paga la renovación.
Qué tenés que hacer vos ante un incumplimiento y en qué plazos. Si avisás tarde o no intimás como indica la póliza, la aseguradora puede rechazar el reclamo.

Su ventaja es que, ante un incumplimiento, le reclamás a una empresa regulada y no dependés del patrimonio de un particular. Su límite es que cubre lo que dice la póliza y hasta donde dice.

Fianza con recibo de sueldo

Sirve cuando el inquilino no tiene quién le preste una propiedad como respaldo. Uno o más fiadores con ingresos demostrables firman el contrato. Como no hay un bien identificado detrás, importa la calidad de cada fiador: estabilidad laboral, ingresos acordes al alquiler y un historial de pagos limpio. Es habitual pedir más de un fiador y hacerlos responder de forma solidaria, cada uno por el total; si no se pacta, el Código reparte la responsabilidad entre ellos.

Aval bancario y otras alternativas

Algunas entidades financieras ofrecen a sus clientes garantías o avales para alquilar. Funcionan parecido a la caución: pedí el documento, leé qué cubre y por cuánto tiempo. También existen empresas privadas que venden garantías sin ser aseguradoras ni bancos: en ese caso averiguá quién responde, con qué respaldo y qué dice el contrato antes de aceptarlas.

El depósito no es una garantía de pago

El depósito cubre lo que quede pendiente al final: daños, una factura sin pagar, los últimos días. Hoy el monto y la moneda se acuerdan libremente, igual que la forma de devolución. No lo uses como sustituto de la garantía: unos pocos meses de depósito no cubren un incumplimiento prolongado.

Cómo evaluar a un inquilino

La mejor garantía es un inquilino que puede y quiere pagar. Un método simple:

Identidad. Mirá el DNI físico de cada firmante y comprobá que coincida con la persona.
Ingresos. Últimos recibos de sueldo, o constancia de inscripción y facturación si trabaja por su cuenta. Que el alquiler más las expensas sea una parte razonable de lo que demuestra ganar.
Situación crediticia. Con el CUIL o CUIT podés consultar la Central de Deudores del Banco Central, que reúne las financiaciones informadas por bancos, emisoras de tarjetas y otros proveedores de crédito, además de los cheques rechazados. La información la cargan las entidades, así que usala como una señal y no como un veredicto.
Referencias. Si alquiló antes, hablá con el propietario anterior.
Entrevista. Quiénes van a vivir, por cuánto tiempo, si tienen mascotas, si van a trabajar en la vivienda.
Garantía. Verificada antes de firmar, no después.

Dos cuidados. Pedí solo la documentación que necesitás para decidir, guardala con reserva y no la reenvíes: la Agencia de Acceso a la Información Pública es la autoridad que protege los datos personales y recibe reclamos por su mal uso. Y evaluá por capacidad de pago y respaldo, no por rasgos personales del interesado.

Qué garantía conviene

Si el interesado tiene un familiar con propiedad, la garantía propietaria bien verificada sigue siendo sólida.
Si no tiene, un seguro de caución con cobertura clara le abre la puerta y te deja un deudor institucional.
Si los ingresos son buenos pero no hay propiedad ni póliza, dos fiadores con recibo y un depósito mayor pueden equilibrar el riesgo.
Podés combinar: nada impide pedir caución más un fiador.

Ser flexible con el tipo de garantía, sin serlo con la verificación, amplía la cantidad de buenos interesados. En el aviso, aclará cuáles aceptás.

Errores frecuentes

Aceptar fotocopias de una escritura sin pedir informe de dominio.
Firmar con el fiador ausente o con una firma que te traen ya puesta.
No leer la póliza de caución hasta que hay un problema.
Renovar el contrato sin la nueva firma del fiador.
Confundir depósito con garantía.
Entregar las llaves antes de tener todo firmado y verificado.

Las maniobras con garantías y documentación falsas están descriptas en estafas inmobiliarias: cómo evitarlas, y el proceso completo, en cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Qué garantía puedo pedir como dueño?

Al momento de publicar esta guía, la que acuerdes con el inquilino: propietaria, seguro de caución, fianza personal, aval bancario o una combinación. La ley deja el tema librado al acuerdo de las partes.

¿Estoy obligado a aceptar un seguro de caución?

No. Con la normativa vigente podés definir qué garantías aceptás. Aun así, aceptar una caución con buena cobertura amplía el universo de inquilinos posibles.

¿Cómo verifico una garantía propietaria?

Con un informe de dominio del inmueble y un informe de inhibiciones del fiador, ambos recientes, emitidos por el registro de la propiedad de la jurisdicción. Además, el fiador tiene que firmar en persona con su DNI.

¿El garante sigue obligado si renovamos el contrato?

No de manera automática. El Código exige su consentimiento expreso para la renovación o prórroga, y es nula la cláusula que extiende la fianza por anticipado.

¿Cuánto depósito puedo pedir?

El monto y la moneda se pactan libremente. Dejá escrito cómo y cuándo se devuelve.

Definí qué garantías vas a aceptar, ponelo en el aviso y empezá a recibir consultas: publicá tu alquiler gratis en DueñoInmobiliario.