Contrato de alquiler en Argentina: plazo, ajuste y depósito

Hoy un contrato de alquiler de vivienda en la Argentina se arma, en lo esencial, por acuerdo entre las partes: el plazo, la moneda, el índice y la frecuencia de actualización, el depósito y la garantía se pactan libremente. Lo rige el Código Civil y Comercial con los cambios del decreto 70/2023, que derogó la ley de alquileres 27.551. Quedan algunas reglas que ordenan la relación —forma escrita, reparaciones, salida anticipada, intimación antes del desalojo— y conviene conocerlas antes de firmar.

Qué normas rigen al momento de publicar esta guía

El decreto 70/2023 entró en vigencia el 29 de diciembre de 2023. Derogó la ley 27.551 y reescribió varios artículos del capítulo de locación del Código Civil y Comercial. Los contratos firmados desde esa fecha siguen esas reglas; los anteriores conservan las condiciones con las que se firmaron hasta que terminen.

Hay un punto que tenés que seguir: el Senado rechazó ese decreto en marzo de 2024 y la Cámara de Diputados todavía no lo había tratado al cierre de esta guía, en octubre de 2026, cuando la oposición pidió una sesión especial para hacerlo. Si las dos cámaras lo rechazan, el decreto queda derogado hacia adelante y la ley que regula ese trámite deja a salvo los derechos adquiridos mientras estuvo vigente. Si estás por firmar, confirmá con un abogado que el marco no haya cambiado.

El contrato, cláusula por cláusula

Plazo y qué pasa cuando vence

No hay un plazo mínimo obligatorio: vale el que acuerden. Si el contrato de una vivienda permanente no dice nada, la ley completa el vacío con dos años; para otros destinos, con tres. En los alquileres temporarios sin plazo pactado se aplican los usos del lugar; los tratamos en alquiler temporario para dueños.

Si el plazo vence y el inquilino sigue en el inmueble, el contrato no se renueva de manera automática por otro período igual: la locación continúa en los mismos términos hasta que cualquiera de las partes la dé por terminada con una comunicación fehaciente. Seguir cobrando no cambia esa situación. Si querés renovar, firmá un contrato nuevo o una prórroga escrita.

Precio, moneda y forma de pago

El alquiler se puede fijar en pesos o en moneda extranjera, y se paga en la moneda pactada. Si el contrato no indica otra cosa, el pago es por mes adelantado. El Código le da vía ejecutiva al cobro de los alquileres y de las demás prestaciones periódicas que el inquilino haya asumido.

Actualización

La ley no impone un índice ni una frecuencia. Podés pactar el ICL, el IPC, otro indicador o aumentos escalonados, siempre que el índice esté expresado en la misma moneda del alquiler. Si el índice elegido deja de publicarse y el precio está en pesos, se aplica uno oficial de características similares que publique el INDEC. La cuenta, con ejemplos, está en cómo actualizar el alquiler por ICL o IPC.

Depósito y garantía

Ya no rige el tope de un mes de depósito de la ley anterior: el monto y la moneda se acuerdan, y también cómo se devuelve. Ese último punto es el que genera discusiones al final, así que dejá escrito el plazo de devolución, si se reintegra el mismo importe o uno actualizado, y que los descuentos por daños o deudas tienen que estar documentados.

Sobre la garantía, el Código trae una regla que muchos dueños pasan por alto: las obligaciones del fiador terminan al vencer el plazo del contrato, salvo las que nacen de no restituir el inmueble a tiempo, y hace falta su consentimiento expreso para que quede obligado en una renovación o prórroga. Cualquier cláusula que extienda la fianza por anticipado es nula. Las alternativas están comparadas en garantías de alquiler.

Expensas, impuestos y servicios

El inquilino tiene a su cargo las cargas y contribuciones que se originan en el destino que le da al inmueble: en la práctica, los servicios que consume. La ley aclara que no le corresponden las que gravan la propiedad ni las expensas extraordinarias, y que solo pueden ponerse a su cargo las expensas que derivan de gastos habituales, es decir, los servicios normales y permanentes a su disposición. Detallá cada concepto con nombre y apellido: expensas ordinarias, extraordinarias, impuesto inmobiliario o tasa municipal, agua, luz, gas, internet.

Reparaciones y mejoras

• A cargo del dueño: conservar el inmueble en condiciones de servir para vivir y reparar lo que se deteriore por causas ajenas al inquilino.
• Plazos: ante un reclamo notificado por una reparación urgente, si pasan 24 horas corridas sin respuesta el inquilino puede hacerla y cargarte el costo. Si no es urgente, tiene que intimarte con un plazo de al menos diez días corridos.
• A cargo del inquilino: las mejoras de mero mantenimiento y los daños que cause él o quienes lo visitan.
• Mejoras: puede hacerlas si el contrato no las prohíbe y no alteran la sustancia del inmueble, pero no puede reclamar el valor de las útiles o suntuarias; sí el de las necesarias.

Al terminar, el inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro por el paso del tiempo y el uso regular. Por eso el inventario con fotos al inicio vale tanto como el contrato.

Salida anticipada y causas de resolución

El inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento pagando el 10% del saldo del alquiler futuro, calculado desde la fecha en que notifica la rescisión hasta la fecha de finalización pactada. La norma actual no exige un preaviso mínimo ni un tiempo mínimo de permanencia, así que si querés un preaviso tenés que pactarlo.

Vos, como locador, podés resolver el contrato por estas causas:

• Cambio de destino o uso irregular del inmueble.
• Falta de conservación o abandono sin dejar a nadie a cargo.
• Falta de pago durante dos períodos consecutivos.
• Cualquier otra causa que el contrato establezca.

Falta de pago y desalojo

En una vivienda, antes de demandar el desalojo por falta de pago tenés que intimar al inquilino de forma fehaciente a pagar lo adeudado, con un plazo no menor a diez días corridos desde que recibe la intimación e indicando el lugar de pago. La notificación enviada al domicilio que el inquilino declaró en el contrato es válida aunque se niegue a recibirla. Cumplido el plazo sin pago, corresponde la restitución del inmueble y, si no ocurre, el juicio de desalojo según el procedimiento de cada provincia. Otra regla a tener presente: nunca podés negarte a recibir las llaves ni condicionar su recepción, aunque sí hacer reserva por lo que te deban.

Venta del inmueble y continuadores

Salvo que el contrato diga otra cosa, el alquiler sigue vigente por el tiempo convenido aunque vendas la propiedad, y se transmite por causa de muerte. Además, si el inquilino abandona la vivienda o fallece, puede continuar el contrato quien viviera allí y acredite haber recibido de él trato familiar ostensible durante el año anterior.

Impuestos y registro

Desde el 1° de enero de 2026, la ley 27.802 exime del impuesto a las ganancias a los alquileres de inmuebles con destino a casa-habitación cuando el propietario es una persona humana o una sucesión indivisa; la reglamentación aclaró que alcanza a todas las unidades que el dueño alquile como vivienda única, familiar y permanente del inquilino. Y desde 2024 ya no existe la obligación general de registrar el contrato ante ARCA; se mantiene para acceder a ciertos beneficios fiscales. El impuesto de sellos y los tributos provinciales dependen de cada jurisdicción: consultá con un contador.

Lista de verificación antes de firmar

• Datos completos y domicilios de todas las partes, con un correo electrónico para notificaciones.
• Inmueble identificado y destino de vivienda.
• Plazo con fechas.
• Precio, moneda, vencimiento y mora.
• Cláusula de actualización con índice, meses y fórmula.
• Depósito y condiciones de devolución.
• Garantía verificada y firmada.
• Reparto de expensas, impuestos y servicios.
• Reglas de uso: mascotas, subalquiler, reformas.
• Inventario y fotos como anexo firmado.

El paso a paso para llegar a esa firma está en cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria; la mirada del inquilino, en la guía para alquilar una propiedad.

Contratos firmados con la ley anterior

Los contratos celebrados bajo la ley 27.551 —tres años de plazo y ajuste anual por el índice del Banco Central— y los firmados entre octubre y diciembre de 2023 bajo su reforma, con ajustes por el coeficiente Casa Propia en intervalos no menores a seis meses, siguen con esas condiciones hasta su vencimiento. Como eran contratos de tres años, los últimos terminan hacia fines de 2026. Al renovar, se aplican las reglas vigentes en ese momento.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler de vivienda?

Al momento de publicar esta guía no hay un mínimo obligatorio: el plazo es el que acuerden las partes. Si el contrato de una vivienda permanente no fija plazo, la ley lo establece en dos años.

¿Se puede hacer un contrato de alquiler en dólares?

Sí. El alquiler puede pactarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en una moneda distinta de la acordada.

¿Cada cuánto se puede actualizar el alquiler?

Con la frecuencia que acuerden las partes y con el índice que elijan, siempre que esté expresado en la misma moneda del alquiler. La ley no fija un mínimo de meses entre ajustes.

¿Cuánto se puede pedir de depósito?

El monto y la moneda se determinan libremente, igual que la forma de devolución. Conviene dejar por escrito el plazo y el criterio de reintegro.

¿Cuánto paga el inquilino si se va antes de que termine el contrato?

El 10% del saldo de los alquileres que faltan, calculado desde que notifica la rescisión hasta la fecha de finalización pactada.

¿Qué pasa con los contratos firmados con la ley de alquileres anterior?

Mantienen las condiciones con las que se firmaron hasta que terminen. Las reglas nuevas se aplican a los contratos celebrados desde el 29 de diciembre de 2023.

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