Gastos de escrituración e impuestos al vender: quién paga qué
Gastos de escrituración e impuestos en una compraventa: qué paga el vendedor y qué el comprador, sellos, ITI derogado y Ganancias exenta desde 2026.
En una compraventa entre particulares, el vendedor paga en general los gastos previos a la escritura —estudio de títulos, certificados y deudas del inmueble— y su mitad del impuesto de sellos; el comprador paga los honorarios del escribano, la inscripción y la otra mitad de sellos. Al momento de publicar esta guía ya no existe el ITI y, para las personas humanas, el resultado de vender un inmueble quedó exento del impuesto a las ganancias desde el 1° de enero de 2026. Todo ese reparto se puede modificar por acuerdo.
Quién paga qué: el cuadro general
El cuadro combina lo que dispone el Código Civil y Comercial cuando las partes no pactan otra cosa con la práctica que describe el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
| Concepto | Lo paga habitualmente | Observaciones |
|---|---|---|
| Estudio de títulos y certificados del registro | Vendedor | El Código lo pone a su cargo salvo pacto en contrario. |
| Deudas de impuestos, tasas, expensas y servicios hasta el día de la escritura | Vendedor | El escribano retiene lo adeudado del precio. |
| Mensura o estado parcelario, cuando se exige | Vendedor | En la provincia de Buenos Aires se pide el estado parcelario. |
| Cancelación de hipoteca, levantamiento de embargos o inhibiciones | Vendedor | Se resuelve antes o en el mismo acto. |
| Impuesto de sellos | Mitad cada parte | Alícuota y exenciones según la jurisdicción. |
| Honorarios del escribano | Comprador | Es quien habitualmente lo elige. |
| Fojas, tasa y diligencia de inscripción, testimonio | Comprador | Gastos posteriores a la venta. |
| Comisión inmobiliaria | Cada parte la suya | Solo si interviene un corredor. |
Las partes pueden acordar que una sola se haga cargo de todo, o cualquier otro reparto. Lo que importa es que quede escrito en la reserva o en el boleto.
Impuestos nacionales: lo que cambió
El ITI ya no existe
El impuesto a la transferencia de inmuebles, que era del 1,5% del precio y lo pagaba el vendedor, fue derogado por la ley 27.743. Como informó el Colegio de Escribanos, dejó de aplicarse desde el 8 de julio de 2024. Si alguien te presupuesta ese 1,5%, está usando una planilla vieja.
Ganancias: exención para personas humanas desde 2026
Después de la reforma de 2017, la venta de inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018 quedó alcanzada por un impuesto cedular dentro de Ganancias. Eso cambió: la ley 27.802 declaró exento el resultado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles que se realicen a partir del 1° de enero de 2026.
El decreto 406/2026, publicado el 1° de junio de 2026, precisó el alcance: la exención beneficia a personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, por inmuebles situados en la Argentina, e incluye la cesión de boletos de compraventa. No alcanza a las sociedades. Si vendés a través de una empresa, o si la compra y venta de inmuebles es tu actividad habitual, consultá con un contador cómo tributás.
El COTI también se eliminó
El código de oferta de transferencia de inmuebles, que había que tramitar para ofrecer en venta propiedades de cierto valor, fue eliminado en mayo de 2025 por la Resolución General 5697/2025 de ARCA.
Impuesto de sellos: depende de dónde esté el inmueble
Sellos es un impuesto local. Cada provincia y la Ciudad de Buenos Aires fijan su alícuota y sus exenciones, que suelen actualizarse cada año. Estos son los valores verificados para 2026 en las dos jurisdicciones con más operaciones.
Ciudad de Buenos Aires
Según el informe del Colegio de Escribanos sobre la reforma tributaria porteña de 2026, hay cuatro situaciones:
- Operaciones de hasta $226.100.000: alícuota del 2,7%.
- Operaciones que superan ese monto: alícuota del 3,5%.
- Compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente por hasta $226.100.000: exenta.
- Compra de vivienda única, familiar y de ocupación permanente por más de $226.100.000: 3,5% sobre el excedente.
El umbral se mide sobre el precio, la valuación fiscal o el valor inmobiliario de referencia. El impuesto se reparte por mitades entre comprador y vendedor. La exención depende del destino que le dé el comprador, así que preguntale al escribano cómo impacta en tu parte.
Ejemplos con precios inventados y alícuotas de 2026. Una venta de $200.000.000 a un comprador que no la destina a vivienda única paga 2,7%: $5.400.000 en total, $2.700.000 cada parte. Una de $300.000.000 en las mismas condiciones paga 3,5%: $10.500.000, $5.250.000 cada parte. Si esa venta de $300.000.000 es para vivienda única del comprador, se grava solo el excedente de $73.900.000: $2.586.500 en total, $1.293.250 por parte si se reparte por mitades.
Provincia de Buenos Aires
La alícuota para la compraventa de inmuebles es del 2%, también repartida por mitades. La ley impositiva bonaerense de 2026 mantiene una exención para vivienda única, familiar y de ocupación permanente, pero el tope se mide sobre la valuación fiscal del inmueble: $1.154.400. Como la valuación fiscal no es el precio de venta, pedile al escribano que te confirme si tu operación entra.
Otras provincias
Cada una tiene su propia alícuota y sus propias exenciones. Pedí el dato al escribano antes de negociar: unos puntos de diferencia cambian el número final.
Honorarios del escribano y gastos de inscripción
Los paga quien compra, pero te conviene conocerlos porque pesan en lo que el comprador puede ofrecerte. Los honorarios se acuerdan con el escribano. Como referencia, una nota de iProfesional de mayo de 2026 los ubicaba entre el 1% y el 2% del valor de la operación, más cargos complementarios por certificaciones, informes y tasas, y estimaba el costo total de escriturar para el comprador entre el 5% y el 8% del valor de la operación. Son estimaciones periodísticas: el presupuesto real lo da el escribano.
Después de la firma, el escribano tiene un plazo para ingresar la escritura al Registro de la Propiedad —45 días, según el Colegio de Escribanos porteño— y el registro demora, en promedio, unos 60 días más en inscribirla. Para vos, la operación termina el día de la escritura.
Gastos del vendedor que conviene anticipar
- Impuestos, tasas y servicios al día hasta la fecha de la escritura.
- Expensas, incluidas las extraordinarias ya aprobadas.
- Estado parcelario si el inmueble está en la provincia de Buenos Aires.
- Saldo de la hipoteca y su cancelación, si la hay.
- Levantamiento de embargos o inhibiciones.
- Trámites pendientes: sucesión, segundo testimonio del título, planos.
- Tu mitad del impuesto de sellos, si la operación no está exenta.
La lista de papeles que respalda cada punto está en documentos para vender una propiedad.
Si la venta es en dólares
Las partes pueden pactar el precio en cualquier moneda. Cuando es extranjera, el escribano deja constancia en la escritura del equivalente en pesos según la cotización del Banco de la Nación Argentina al cierre del día hábil anterior. Ese es el valor que vas a ver reflejado en la escritura y en la liquidación de impuestos que te entregue.
Cómo negociar los gastos
- Hablalo antes de la reserva. Un precio acordado sin definir los gastos es un precio a medias.
- Evitá fórmulas vagas como “gastos según usos y costumbres”. Escribí quién paga cada concepto.
- Pedí un presupuesto al escribano con la liquidación estimada de tu parte: sellos, certificados y deudas a retener.
- Tratá cualquier gasto extra que asumas como una rebaja de precio, porque eso es.
- Si el comprador usa crédito, sumá los tiempos del banco y de la hipoteca. Podés ver su recorrido en la guía para sacar un crédito hipotecario.
Una ventaja de vender directo es que el comprador no paga comisión inmobiliaria, y ese ahorro le deja más resto para afrontar la escritura. Las cuentas están en cuánto cobra una inmobiliaria, y el proceso completo, en cómo vender una propiedad sin inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos paga el vendedor de una propiedad?
En general, su mitad del impuesto de sellos de la jurisdicción, si la operación no está exenta. El ITI fue derogado en 2024 y, desde 2026, las personas humanas están exentas de Ganancias por la venta de inmuebles.
¿Sigue existiendo el ITI del 1,5%?
No. El impuesto a la transferencia de inmuebles fue derogado por la ley 27.743 y dejó de aplicarse el 8 de julio de 2024.
¿Quién paga la escritura?
Los honorarios del escribano y los gastos de inscripción los paga habitualmente el comprador. El vendedor afronta el estudio de títulos, los certificados y las deudas del inmueble. Se puede pactar otra distribución.
¿Cuánto es el impuesto de sellos en una compraventa?
Depende de la jurisdicción. En 2026, en la Ciudad de Buenos Aires es del 2,7% hasta $226.100.000 y del 3,5% por encima, con exención para vivienda única hasta ese monto; en la provincia de Buenos Aires es del 2%.
¿Tengo que pagar Ganancias si vendo mi casa?
Si sos una persona humana y vendés a partir del 1° de enero de 2026, el resultado de la venta está exento. Las sociedades y quienes venden inmuebles como actividad habitual tienen que consultarlo con un contador.
Con los números claros, podés definir un precio que te deje lo que esperás: publicá tu propiedad gratis en DueñoInmobiliario y negociá sin intermediarios.