Cuánto cobra una inmobiliaria: comisiones de venta y alquiler

En la Argentina no existe una comisión inmobiliaria única: cada jurisdicción regula el corretaje con su propia ley y, donde la ley no fija un número, la comisión se pacta. Al momento de publicar esta guía, en la Ciudad de Buenos Aires el alquiler de vivienda tiene un tope del 4,15% del valor total del contrato, a cargo del propietario; en la provincia de Buenos Aires la ley prevé entre el 1,5% y el 3% por parte en las ventas y entre el 1% y el 2% por parte en los alquileres.

Comisiones en CABA y en provincia de Buenos Aires

Este cuadro resume lo que dicen las dos leyes que verificamos: la ley 2340 de la Ciudad, con la reforma de la ley 5859, y la ley 10.973 de la provincia de Buenos Aires.

Operación	Ciudad de Buenos Aires	Provincia de Buenos Aires
Venta de un inmueble	Se pacta libremente entre el corredor y quien lo contrata.	Del 1,5% al 3% a cargo de cada parte.
Alquiler de vivienda	Hasta el 4,15% del valor total del contrato, a cargo del locador. Está prohibido cobrarle comisión al inquilino persona humana.	Del 1% al 2% a cargo de cada parte, sobre el importe total del plazo del contrato.
Administración del alquiler	Se pacta con el propietario. No se le puede cobrar al inquilino de una vivienda.	Del 3% al 10% del monto de la locación, a cargo del locador.

La ley bonaerense prevé además un arancel propio para los alquileres de temporada: entre el 1,5% y el 3% del monto del contrato a cargo de cada parte.

En las demás provincias el esquema es parecido: una ley local, un colegio profesional y aranceles propios. Si tu propiedad está en otra jurisdicción, pedile a la inmobiliaria que te indique en qué norma se apoya el porcentaje que te pasa, o consultalo en el colegio de corredores o martilleros de tu provincia.

Venta: cuánto se paga y quién lo paga

En una compraventa lo habitual es que la inmobiliaria le cobre al vendedor y también al comprador. En la provincia de Buenos Aires la ley fija el rango para cada uno: entre el 1,5% y el 3% del precio. En la Ciudad de Buenos Aires la ley dice que el corredor percibe la retribución que libremente pacte con quien lo contrata, así que no hay un tope legal para las ventas. Como referencia de mercado, la prensa especializada ubicaba en 2026 la comisión que paga el vendedor de una vivienda entre el 3% y el 4% del precio, con margen para negociar.

Dos preguntas que tenés que hacer antes de firmar una autorización de venta: si el porcentaje incluye o no el IVA, y si se calcula sobre el precio de publicación o sobre el precio real de cierre.

Ejemplo con números inventados. Vendés un departamento en la provincia de Buenos Aires en USD 100.000. Con los porcentajes de la ley, tu comisión como vendedor queda entre USD 1.500 y USD 3.000, y el comprador paga otro tanto. Entre los dos, la intermediación cuesta entre USD 3.000 y USD 6.000.

Alquiler: en la Ciudad paga el dueño

Desde la reforma de 2017, en los alquileres de vivienda de la Ciudad de Buenos Aires en los que el inquilino es una persona humana, la comisión es como máximo del 4,15% del valor total del contrato y está a cargo del locador. La misma ley prohíbe pedirle o cobrarle al inquilino, bajo cualquier forma de pago, comisiones u honorarios por la intermediación o por la administración.

Ejemplo con números inventados. Un contrato de 24 meses con un alquiler de $500.000 suma $12.000.000 sin contar las actualizaciones. El 4,15% de ese total son $498.000, casi un mes de alquiler, que paga el propietario. En la provincia de Buenos Aires, sobre ese mismo contrato, la ley habilita entre $120.000 y $240.000 a cargo de cada parte.

Si además encargás la administración (cobrar el alquiler, liquidar expensas, atender reclamos), se suma un porcentaje mensual. La ley bonaerense lo ubica entre el 3% y el 10% del alquiler, a cargo del propietario.

Qué incluye la comisión y qué no

Lo que pagás es un servicio comercial. Suele incluir:

Una estimación del precio.
Las fotos y la publicación en portales.
La atención de consultas y las visitas.
La negociación, la reserva y la coordinación con el escribano.
En alquileres, el pedido de documentación del inquilino y de la garantía, y la redacción del contrato.

No incluye los honorarios del escribano, los impuestos, los certificados ni los arreglos del inmueble. Esos costos los vas a tener con o sin inmobiliaria; en una venta están detallados en gastos de escrituración e impuestos al vender.

Se puede negociar: qué mirar en la autorización

La comisión se negocia, sobre todo donde la ley deja libertad o fija un rango. Lo que acuerdes tiene que quedar por escrito en la autorización que firmes. Revisá estos puntos:

Porcentaje y base de cálculo, con la aclaración sobre el IVA.
Plazo de la autorización y cómo se renueva.
Exclusividad. Si la firmás, preguntá qué pasa si el comprador o el inquilino lo conseguís vos.
Momento del pago. Lo razonable es que la comisión se pague cuando la operación se concreta.
Gastos adicionales de publicidad, cartelería o informes, y quién los cubre.

Cuánto se ahorra un dueño directo

Si vendés o alquilás por tu cuenta, te ahorrás tu parte de la comisión. Y la otra parte se ahorra la suya, lo que hace más atractiva tu propiedad frente a una igual ofrecida por inmobiliaria.

Concepto	Con inmobiliaria	Como dueño directo
Comisión del vendedor o locador	La que fije la ley local o se pacte.	No hay.
Comisión del comprador o inquilino	Según jurisdicción.	No hay.
Escribano, impuestos y certificados	Se pagan igual.	Se pagan igual.
Fotos, aviso, visitas y negociación	A cargo del corredor.	A tu cargo.
Revisión de reserva, boleto o contrato	Suele estar incluida.	Conviene pagar una consulta profesional.

El costo real de hacerlo vos es tu tiempo y la disciplina de seguir un método. Los pasos están en cómo vender una propiedad sin inmobiliaria y en cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria. En DueñoInmobiliario la publicación es directa y hay una opción gratuita; el portal no cobra comisión sobre la operación, y los planes pagos son opcionales y sirven para destacar el aviso.

Lo que puede cambiar

Durante 2026 el Gobierno nacional anunció un proyecto de ley para desregular el corretaje inmobiliario, que entre otros puntos eliminaría la matrícula obligatoria y los aranceles de referencia. Al cierre de esta guía no era ley. Mientras tanto siguen rigiendo las normas de cada jurisdicción, y por eso conviene confirmar los porcentajes antes de firmar.

Cuándo sí conviene una inmobiliaria

Si vivís lejos del inmueble y no podés mostrarlo.
Si no tenés tiempo para contestar consultas todos los días.
Si la propiedad es muy particular y cuesta encontrarle un precio y un público.
Si preferís no negociar en persona.

Incluso en esos casos, saber cuánto cuesta el servicio y qué incluye te permite negociarlo mejor.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender una propiedad?

Depende de la jurisdicción. En la provincia de Buenos Aires la ley fija entre el 1,5% y el 3% del precio a cargo de cada parte; en la Ciudad de Buenos Aires la comisión por venta se pacta libremente con el corredor.

¿Quién paga la comisión de un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires?

El propietario. En alquileres de vivienda con inquilino persona humana, la ley fija un máximo del 4,15% del valor total del contrato a cargo del locador y prohíbe cobrarle comisión al inquilino.

¿La comisión incluye el IVA?

No siempre. Depende de la situación fiscal de la inmobiliaria, así que pedí que te aclaren por escrito si el porcentaje es final o si se le suma el impuesto.

¿Cuánto cobra una inmobiliaria por administrar un alquiler?

Se acuerda con el propietario. En la provincia de Buenos Aires la ley prevé entre el 3% y el 10% del monto del alquiler, a cargo del locador.

¿Puedo vender por mi cuenta si ya firmé con una inmobiliaria?

Depende de lo que diga la autorización que firmaste, en especial si incluye exclusividad y por cuánto tiempo. Revisala antes de publicar por tu cuenta.

Si hiciste la cuenta y preferís quedarte con esa diferencia, publicá tu propiedad gratis en DueñoInmobiliario y tratá directo con los interesados.