Cómo vender una propiedad sin inmobiliaria: guía paso a paso

Vender una propiedad sin inmobiliaria es legal y posible en toda la Argentina: ninguna norma te obliga a contratar un intermediario. Lo único que no podés saltear es la escritura pública ante un escribano, que es la forma que exige el Código Civil y Comercial para transferir un inmueble. Todo lo demás —poner el precio, publicar, mostrar y negociar— lo podés hacer vos si lo encarás con orden.

Qué hace una inmobiliaria y qué podés hacer vos

Antes de decidir conviene separar las tareas. La mayor parte del trabajo de un corredor es comercial, no legal, y por eso un dueño organizado puede asumirlo. La parte legal de la operación no la resuelve la inmobiliaria sino el escribano, que interviene igual con o sin intermediario.

Paso 1: ordená los papeles antes de publicar

El error más caro del dueño directo es salir a vender y descubrir, con un comprador ya interesado, que falta terminar una sucesión, que hay una inhibición o que el título original no aparece. Antes de sacar una sola foto, juntá lo básico:

• Título de propiedad original: la escritura con la que compraste o la que surge de una sucesión o una donación.
• DNI y constancia de CUIL o CUIT de todos los titulares, y del cónyuge o conviviente cuando corresponda.
• Últimas boletas pagas de los impuestos y tasas que gravan el inmueble y del servicio de agua.
• Si es un departamento o una casa en propiedad horizontal: reglamento, última liquidación de expensas y datos del administrador.
• Si el inmueble está en la provincia de Buenos Aires: el estado parcelario.

Si el inmueble es ganancial o es la vivienda familiar, vas a necesitar además el asentimiento de tu cónyuge. El detalle completo, con lo que resuelve cada papel, está en la guía de documentos para vender una propiedad.

Paso 2: poné un precio que el mercado pueda convalidar

El precio de publicación define cuántas consultas vas a recibir en las primeras semanas, que son las que más pesan. No lo fijes por lo que necesitás ni por lo que pide el vecino: buscá propiedades realmente comparables (misma zona, metros, antigüedad y estado), fijate cuánto tiempo llevan publicadas y dejá un margen de negociación razonable. Para tener referencias podés recorrer las propiedades en venta publicadas por sus dueños.

Si querés un número con respaldo profesional, podés contratar solo la tasación, sin encargar la venta. En cómo tasar una propiedad explicamos los métodos y los errores más comunes al poner el precio.

Paso 3: prepará la propiedad y publicá

Una propiedad limpia, ordenada, bien iluminada y con los arreglos menores hechos se muestra mejor y se defiende mejor en la negociación. Con eso resuelto, armá el aviso: título concreto, descripción honesta, datos completos (superficie cubierta y total, ambientes, antigüedad, expensas, orientación, si es apta crédito) y fotos tomadas de día. La guía para publicar un aviso inmobiliario tiene una lista de verificación.

En DueñoInmobiliario la publicación la hacés vos, hay una opción gratuita y los interesados te contactan de forma directa, sin que el portal cobre comisión sobre la operación. También podés imprimir un cartel con el código QR de tu aviso para colgarlo en el frente o en el balcón, y, con un plan pago, seguir las estadísticas de visitas para saber si el aviso está funcionando.

Paso 4: filtrá las consultas y organizá las visitas

• Respondé rápido y con datos. Tené a mano expensas, impuestos, medidas y el estado de la documentación.
• Preguntá antes de mostrar. Si compra con crédito, si necesita vender otra propiedad, para cuándo busca. Te ahorra visitas que no llevan a nada.
• Agrupá las visitas en uno o dos días por semana y, si podés, mostrá acompañado.
• Cuidá tus datos. No mandes fotos del título ni de tu DNI por chat a alguien que todavía no conocés. En la guía de estafas inmobiliarias detallamos las maniobras más comunes contra vendedores.

Paso 5: negociación y reserva

Cuando aparece una oferta seria, lo habitual es dejarla por escrito en una reserva: quiénes son las partes, qué inmueble es, precio, moneda, forma de pago, plazo para firmar el boleto o la escritura y qué pasa con el dinero entregado si la operación se cae. Ese último punto es el que más conflictos genera.

El Código Civil y Comercial dice que la seña se interpreta como confirmatoria del contrato, salvo que las partes pacten expresamente la posibilidad de arrepentirse; en ese caso, quien la entregó la pierde y quien la recibió debe devolverla doblada. Por eso importa lo que dice el papel y no el nombre que le pongan.

No recibas dinero sin un documento firmado y sin haber verificado la identidad de quien firma. Y antes de aceptar una reserva, hablá con el escribano que va a intervenir: puede revisar el texto y anticipar cualquier problema de títulos.

Paso 6: boleto de compraventa, si hace falta

El boleto es el contrato en el que las partes se obligan a escriturar. No transfiere la propiedad —eso lo hace la escritura—, pero ordena la operación cuando entre el acuerdo y la firma va a pasar un tiempo: un crédito hipotecario en trámite, una sucesión por terminar, una mudanza. Muchas ventas de contado pasan directo de la reserva a la escritura.

Si firmás boleto, que lo redacte o lo revise un profesional. Tiene que identificar bien el inmueble y a los firmantes, y fijar precio, pagos, fecha de escritura, escribano, quién paga cada gasto, cuándo se entrega la posesión y las penalidades por incumplimiento. Si el bien requiere asentimiento conyugal, conviene que conste ya en el boleto.

Paso 7: la escritura

Según explica el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en una operación corriente el escribano lo elige el comprador. Ese profesional estudia los títulos, pide los certificados al Registro de la Propiedad, verifica que no haya deudas ni inhibiciones, retiene los impuestos que correspondan, autoriza la escritura y la inscribe. A vos te toca entregarle la documentación con tiempo y presentarte a firmar con tu DNI.

El día de la firma se paga el saldo y, salvo que se acuerde otra cosa, se entregan las llaves y la posesión. Si el pago es por transferencia, verificá que el dinero esté acreditado en tu cuenta antes de firmar. Qué paga cada parte ese día, cómo funciona el impuesto de sellos y qué pasó con el ITI y con Ganancias está explicado en gastos de escrituración e impuestos al vender.

Cuánto te ahorrás vendiendo como dueño directo

El ahorro es la comisión del corredor. En la provincia de Buenos Aires, la ley 10.973, que regula a martilleros y corredores, fija honorarios por venta de inmuebles de entre el 1,5% y el 3% a cargo de cada parte. En la Ciudad de Buenos Aires la retribución por una venta se pacta libremente con el corredor. Sobre el valor de un inmueble, cualquiera de esos porcentajes es una suma importante. Las cuentas completas están en cuánto cobra una inmobiliaria.

Hay además un efecto del lado del comprador: quien le compra directo al dueño tampoco paga comisión, y eso te da margen para sostener tu precio o para cerrar más rápido.

Errores frecuentes del dueño directo

• Publicar por encima del mercado “para probar” y quemar el aviso en las primeras semanas.
• Salir a vender con una sucesión sin terminar o con un condómino que no está de acuerdo.
• Recibir una seña con un recibo improvisado, sin plazo ni consecuencias claras.
• Ocultar un problema (humedad, deuda de expensas, una obra sin declarar) que igual va a aparecer antes de escriturar.
• Tardar días en contestar las consultas.
• Negociar el precio sin haber acordado quién paga cada gasto de la escritura.

Cuándo conviene pedir ayuda profesional

Vender sin inmobiliaria no significa vender sin asesoramiento. Si hay varios herederos, un titular fallecido, un divorcio en curso, una hipoteca vigente, un inmueble sin planos actualizados o un comprador con crédito, consultá con un escribano desde el principio. Y si no tenés tiempo para mostrar la propiedad o vivís lejos, evaluá si te conviene delegar esa parte.

Preguntas frecuentes

¿Es legal vender una propiedad sin inmobiliaria?

Sí. La intervención de un corredor es optativa. Lo que la ley exige para transferir un inmueble es la escritura pública, que autoriza un escribano.

¿Quién elige al escribano?

En una operación habitual lo elige el comprador. Hay excepciones, por ejemplo cuando el comprador queda debiendo más del 20% del precio, y las partes siempre pueden acordarlo de otra manera.

¿Es obligatorio firmar un boleto de compraventa?

No. Sirve cuando entre el acuerdo y la escritura va a pasar un tiempo. Si la operación es de contado y la documentación está lista, se puede ir directo a la escritura.

¿Qué pasa si el comprador se arrepiente después de señar?

Depende de lo que se haya firmado. Por regla la seña confirma la operación; si se pactó la posibilidad de arrepentirse, quien la entregó la pierde y quien la recibió debe devolverla doblada.

¿Puedo vender si la propiedad está en sucesión?

Podés ofrecerla, pero para escriturar el trámite sucesorio tiene que estar en condiciones y todos los herederos tienen que firmar. Consultalo con un escribano o con el abogado de la sucesión antes de tomar una seña.

Si ya tenés los papeles en orden y el precio definido, el paso siguiente es mostrar tu propiedad: publicala gratis en DueñoInmobiliario y recibí las consultas directamente.