Documentos para vender una propiedad: lista completa

Para vender una propiedad necesitás, como base, el título de propiedad original, tu DNI y constancia de CUIL o CUIT, las últimas boletas pagas de impuestos y servicios y, si es un departamento, el reglamento y la liquidación de expensas. Los certificados del Registro de la Propiedad los pide el escribano, pero conviene que sepas cómo está tu inmueble antes de publicar, no cuando ya hay un comprador esperando.

La lista base del vendedor

Esta es la documentación que, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, tiene que entregar quien vende. El escribano puede pedirte algo más según el caso y la jurisdicción.

El título de propiedad

El título es la escritura por la que adquiriste el inmueble —una compra, una donación, una adjudicación por sucesión o por división de condominio— con la constancia de su inscripción en el Registro. Antes de publicar, leelo y revisá:

• Que tu nombre y tu documento coincidan con los de tu DNI actual.
• Qué estado civil tenías al adquirir: de eso depende si hace falta el asentimiento de tu cónyuge.
• Si compraste solo o con otras personas, y en qué proporciones.
• El número de matrícula o los datos de inscripción, que vas a necesitar para pedir informes.

Si el título se extravió o está deteriorado, se puede obtener una nueva copia con el mismo valor. Es un trámite que gestiona un escribano y lleva tiempo, así que empezalo antes de salir a vender.

Informes de dominio y de inhibiciones

Son las dos consultas que muestran si podés vender sin trabas.

• Informe de dominio. Dice a nombre de quién está inscripto el inmueble y si pesa sobre él algún gravamen: una hipoteca, un embargo, una afectación como bien de familia.
• Informe de inhibiciones. Dice si una persona está inhibida, es decir, impedida de disponer de sus bienes registrables, normalmente por una deuda reclamada judicialmente.

Para escriturar, el escribano solicita los certificados correspondientes. Lo que podés hacer vos, antes, es pedir los informes para saber con qué te vas a encontrar. En la Ciudad de Buenos Aires se tramitan en línea ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal: el Informe N° 1, de dominio y gravámenes, y el Informe N° 2, de inhibiciones. Pueden pedirlos profesionales como escribanos, abogados o martilleros, y también quien acredite interés legítimo, como el propietario y su cónyuge. Para el de dominio necesitás la matrícula o los datos de inscripción. Al momento de publicar esta guía, el trámite común se entrega dentro de los cuatro días hábiles y existen modalidades urgentes, más rápidas.

En el resto del país los informes se gestionan ante el registro de la propiedad de cada provincia, con sus propios formularios y plazos.

Pedirlos temprano evita sorpresas clásicas: un embargo viejo que nunca se levantó, una hipoteca que terminaste de pagar pero sigue inscripta, o una inhibición por una deuda que no sabías que estaba en juicio. Todo eso tiene solución, pero lleva semanas.

Libre deuda de impuestos, servicios y expensas

El escribano verifica las deudas del inmueble y, como agente de retención, descuenta del precio lo que se adeude por impuestos y tasas. La idea es que el comprador reciba la propiedad sin deudas. En la práctica:

• Impuestos y tasas. El impuesto inmobiliario y las tasas municipales, según la jurisdicción. Tené las últimas boletas pagas.
• Agua y demás servicios. Pagá hasta el último período y guardá los comprobantes.
• Expensas. El Código Civil y Comercial obliga al administrador a expedir, a pedido de parte interesada y dentro de los tres días hábiles, el certificado de deudas y créditos del consorcio. Como las expensas pueden reclamarse también a quien posee la unidad, ningún comprador va a escriturar sin ese papel.

Si tenés deuda, no hace falta esconderla ni saldarla sí o sí antes: se puede acordar que se cancele con parte del precio el día de la escritura. Lo que no conviene es que el comprador se entere por el escribano.

El reglamento de propiedad horizontal

El comprador y su escribano lo van a leer para saber qué destino tiene la unidad (vivienda, profesional, comercial), qué porcentual le corresponde, si la cochera o la baulera son unidades separadas y qué restricciones impone el edificio, por ejemplo sobre mascotas o alquileres temporarios. Si no tenés copia, pedísela al administrador.

Asentimiento del cónyuge o conviviente

Que la propiedad esté solo a tu nombre no siempre alcanza para que firmes solo. El Código Civil y Comercial establece tres reglas:

• Vivienda familiar. Ninguno de los cónyuges puede disponer de los derechos sobre la vivienda familiar sin el asentimiento del otro, aunque el inmueble sea un bien propio.
• Bienes gananciales. Para vender un bien registrable ganancial hace falta el asentimiento del cónyuge que no es titular.
• Unión convivencial inscripta. El conviviente tampoco puede disponer de la vivienda familiar sin el asentimiento del otro.

Si tu cónyuge no puede dar el asentimiento o se niega sin una razón vinculada al interés de la familia, existe la posibilidad de pedir una autorización judicial. Y si estás divorciado y los bienes no se repartieron, consultá con el escribano antes de aceptar una reserva.

Situaciones que suman papeles

• Sucesión. Si el titular falleció, los herederos necesitan el trámite sucesorio en condiciones para poder escriturar, y todos tienen que firmar. Preguntale al escribano o al abogado de la sucesión en qué estado está antes de publicar.
• Condominio. Si hay varios dueños, firman todos o no hay venta.
• Venta por apoderado. Hace falta un poder otorgado por escritura con facultades suficientes para vender ese inmueble.
• Hipoteca vigente. Se cancela antes o en el mismo acto de la venta, con parte del precio. Pedile al acreedor el saldo de deuda.
• Embargo o inhibición. Hay que levantarlos; el escribano coordina cómo.
• Bien de familia o afectación a vivienda. Se desafecta para poder vender.
• Inmueble alquilado. Salvo pacto en contrario, el alquiler continúa por el tiempo convenido aunque la propiedad se venda. Mostrá el contrato desde el principio.
• Obras sin declarar. Una ampliación que no figura en los planos puede complicar la operación, sobre todo si el comprador usa crédito.
• Titular menor de edad o con capacidad restringida. Suele requerir intervención judicial; consultalo con un profesional.

Trámites que ya no se piden

Todavía circulan listas con dos requisitos que dejaron de existir:

• COTI. El código de oferta de transferencia de inmuebles fue eliminado en mayo de 2025 por la Resolución General 5697/2025 de ARCA.
• Certificado de no retención del ITI. El impuesto a la transferencia de inmuebles fue derogado y dejó de aplicarse el 8 de julio de 2024.

Cómo quedaron los impuestos de la venta está en gastos de escrituración e impuestos al vender.

Si el comprador usa crédito hipotecario

El banco va a pedir copia del título, el reglamento y, en general, planos, y va a mandar a tasar la propiedad. Tener esos papeles listos amplía tu público. En la guía para sacar un crédito hipotecario está el proceso visto desde el comprador.

El orden que conviene seguir

1. Ubicá el título original y leelo.
2. Pedí los informes de dominio y de inhibiciones.
3. Resolvé lo que aparezca: gravámenes, sucesiones, diferencias en los datos.
4. Poné al día impuestos, servicios y expensas, o calculá cuánto se va a descontar del precio.
5. Juntá reglamento, planos y, en la provincia de Buenos Aires, encargá el estado parcelario cuando te lo indique el escribano.
6. Hablá con tu cónyuge y con los demás titulares: todos tienen que estar de acuerdo con vender y con el precio.
7. Recién entonces, publicá.

El resto del proceso está en cómo vender una propiedad sin inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si perdí la escritura de mi propiedad?

Se puede obtener una nueva copia con el mismo valor que la original. La gestiona un escribano y demora, así que conviene iniciar el trámite antes de publicar.

¿Quién pide los certificados de dominio e inhibición?

Para la escritura los solicita el escribano. Antes, el propietario puede pedir informes al registro de la propiedad de su jurisdicción para conocer la situación del inmueble.

¿Puedo vender con deuda de expensas o de impuestos?

Sí. Lo habitual es que la deuda se cancele con parte del precio el día de la escritura. Informala desde el inicio para que no frene la operación.

¿Necesito la firma de mi cónyuge si la propiedad está a mi nombre?

Si es la vivienda familiar o un bien ganancial, sí: hace falta su asentimiento. Revisá el título y consultá con el escribano.

¿Sigue siendo obligatorio el COTI?

No. ARCA lo eliminó en mayo de 2025. Tampoco se pide el certificado de no retención del ITI, porque ese impuesto fue derogado en 2024.

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