Cómo tasar una propiedad: métodos, valor por m² y errores

Tasar una propiedad es estimar su valor de mercado: lo que un comprador informado pagaría hoy por ella. El método principal consiste en compararla con inmuebles similares de la misma zona, llevar todo a valor por metro cuadrado y ajustar por las diferencias. El número que resulta no es el precio de publicación, sino la base para definirlo.

Valor de mercado, precio de publicación y precio de cierre

Son tres números distintos y confundirlos es el origen de casi todos los errores.

Valor de mercado. El Tribunal de Tasaciones de la Nación lo define como el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, con una comercialización adecuada y con un comprador y un vendedor correctamente informados que actúan libremente.
Precio de publicación. Lo que se pide en el aviso. Incluye el margen que cada dueño decide dejar para negociar.
Precio de cierre. Lo que efectivamente se paga en la escritura.

Los portales muestran precios de publicación. La distancia entre lo que se pide y lo que se paga cambia según la zona y el momento del mercado, así que no des por bueno ningún porcentaje fijo de descuento: miralo en tu barrio.

El método comparativo, paso a paso

Es el método que el propio Tribunal de Tasaciones indica priorizar para obtener el valor de mercado, y el que usa cualquier tasador para una vivienda. Lo podés aplicar vos con una planilla.

Definí qué es comparable. Misma zona —idealmente a pocas cuadras—, mismo tipo de inmueble (departamento, casa, PH), cantidad de ambientes y superficie parecidas, antigüedad y categoría similares.
Juntá la mayor cantidad de casos que puedas. Con menos de cinco, el promedio dice poco.
Anotá los mismos datos de cada uno: precio, metros cubiertos y descubiertos, piso, antigüedad, estado, cochera, expensas y, si se ve, cuánto tiempo lleva publicado.
Calculá el valor por metro cuadrado de cada comparable: precio dividido por superficie.
Descartá los extremos. El aviso muy barato suele esconder un problema; el muy caro lleva meses sin venderse.
Sacá un promedio de los que quedan.
Multiplicalo por los metros de tu propiedad.
Ajustá por lo que tu inmueble tiene de mejor o de peor que los comparables.

Ejemplo con números inventados. Encontrás cinco departamentos de dos ambientes comparables con el tuyo, con valores de USD 1.950, 2.050, 2.100, 2.150 y 2.300 por m². El promedio es USD 2.110 por m². Tu departamento tiene 50 m²: el punto de partida es USD 105.500. Si los comparables están reciclados y el tuyo necesita cocina y baño nuevos, tu valor queda por debajo de ese número; si el tuyo tiene cochera y los otros no, queda por encima.

Qué superficie tomar

El valor por metro cambia mucho según qué metros cuentes, y los avisos no siempre usan el mismo criterio.

Superficie cubierta: los ambientes cerrados.
Semicubierta: balcones techados, galerías.
Descubierta: patios, terrazas, jardines.

Un metro de patio no vale lo mismo que un metro de living, así que los metros semicubiertos y descubiertos se computan con un peso menor que los cubiertos. Lo importante es usar exactamente el mismo criterio para tu propiedad y para todos los comparables. Para tus metros, tomá los que figuran en el título o en el plano y, si tenés dudas, medí: declarar metros de más es la forma más rápida de perder la confianza de un comprador.

Ajustes: qué suma y qué resta

Factor	Tiende a sumar	Tiende a restar
Ubicación dentro del barrio	Cerca de transporte, comercios y espacios verdes	Avenida muy ruidosa, cuadra oscura o con poco movimiento
Piso y vista	Piso alto con ascensor, vista abierta	Planta baja a la calle, contrafrente cerrado, escalera sin ascensor
Luz y orientación	Sol directo, ambientes luminosos	Ambientes que necesitan luz artificial de día
Estado	Listo para habitar, instalaciones renovadas	A refaccionar, humedad, instalaciones viejas
Distribución	Ambientes cómodos, buena circulación	Pasillos largos, ambientes de paso
Extras	Cochera, baulera, balcón, patio	Sin espacios exteriores
Expensas	Acordes a los servicios del edificio	Altas para lo que ofrece el edificio
Documentación	Papeles en regla, apta crédito	Sucesión pendiente, planos sin actualizar

No hay una tabla oficial de porcentajes para cada factor: el ajuste sale de mirar cuánto más o cuánto menos piden los avisos que tienen esa diferencia. Sobre el último punto, una propiedad que puede venderse con crédito llega a más compradores; en la guía para sacar un crédito hipotecario está lo que mira un banco, y en documentos para vender una propiedad, lo que conviene tener listo.

Dos métodos más para controlar el resultado

El Tribunal de Tasaciones prevé que el valor obtenido por comparación pueda comprobarse con un segundo método. Para un dueño, dos son útiles:

Costo de reposición. Valor del terreno más lo que costaría construir hoy lo edificado, menos la depreciación por antigüedad y estado. Sirve para casas en lote propio, donde cuesta encontrar comparables parecidos.
Capitalización de la renta. Compara el alquiler anual que podría dar la propiedad con el precio pedido. Un inversor hace esa cuenta siempre: si tu precio da una renta muy inferior a la de otras propiedades de la zona, está caro para ese público.

De dónde sacar datos

Avisos de la zona. Son la fuente principal. Mirá también las propiedades en venta publicadas por dueños directos, cuyo precio no carga comisión.
Estadísticas oficiales. En la Ciudad de Buenos Aires, el Instituto de Estadística y Censos porteño publica cada trimestre el precio promedio de publicación del metro cuadrado de departamentos en venta, en dólares, por barrio y por comuna, separando unidades a estrenar y usadas de uno, dos y tres ambientes. Sirve para ubicar el orden de magnitud, no para tasar una unidad concreta.
Vecinos que vendieron hace poco. Es la única forma informal de conocer precios de cierre.

Tasación profesional: cuándo vale la pena

Si la propiedad es atípica, si hay que repartir el valor entre herederos o en un divorcio, o si simplemente querés un respaldo, podés contratar una tasación sin encargar la venta. Pedí que te entreguen por escrito los comparables usados y el método, y acordá el honorario antes; la ley bonaerense de martilleros y corredores, por ejemplo, prevé un arancel específico para las tasaciones particulares.

Una advertencia: cuando la tasación es el paso previo para que te ofrezcan vender la propiedad, el número puede venir más alto de lo que el mercado paga. Si no te muestran los comparables, desconfiá.

Errores típicos al poner el precio

Tasar con el corazón. Lo que viviste ahí no forma parte del precio.
Tomar el aviso más caro del edificio como referencia. Si sigue publicado es porque nadie lo pagó.
Sumar al precio todo lo gastado en reformas. Una cocina nueva ayuda a vender, pero rara vez se recupera entera.
Calcular para atrás desde lo que necesitás. El comprador no sabe cuánto cuesta tu próxima casa, ni le importa.
Inflar para “tener de dónde bajar”. Las primeras semanas son las de mayor exposición; si el precio espanta, ese público no vuelve.
Comparar metros distintos. Totales contra cubiertos, por ejemplo.
Ignorar las expensas y el estado del edificio.

Cómo saber si el precio está bien una vez publicado

El mercado contesta rápido. En DueñoInmobiliario, con un plan pago podés ver las estadísticas de visitas de tu aviso y leerlas así:

Pocas visitas al aviso: el precio está fuera del rango en el que busca tu público, o la foto de portada y el título no ayudan.
Muchas visitas y pocas consultas: el aviso atrae, pero algo en las fotos, la descripción o el precio frena el contacto.
Consultas y visitas presenciales sin ofertas: la propiedad no sostiene en persona lo que promete el aviso, o está algo por encima de los comparables.
Ofertas todas parecidas y más bajas: el mercado te está diciendo el valor.

Si en las primeras semanas no pasa nada, corregí el precio de una vez en lugar de hacer muchas rebajas chicas. Cómo armar el aviso está en cómo publicar un aviso inmobiliario, y el proceso completo, en cómo vender una propiedad sin inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el valor del metro cuadrado?

Se divide el precio de cada propiedad comparable por su superficie y se promedian los resultados, descartando los casos extremos. Ese promedio se multiplica por los metros de tu propiedad y se ajusta por las diferencias.

¿La tasación y el precio de publicación son lo mismo?

No. La tasación estima el valor de mercado. El precio de publicación es el que decidís pedir y suele incluir un margen para negociar.

¿Puedo tasar mi propiedad sin un profesional?

Sí, con el método comparativo y avisos de la zona podés llegar a una buena estimación. Para sucesiones, divorcios o inmuebles atípicos conviene una tasación profesional por escrito.

¿Cuánto margen de negociación conviene dejar?

No hay un porcentaje fijo: depende de la zona y del momento del mercado. Un margen razonable es el que te deja dentro del rango de precios de los comparables.

¿Las reformas se recuperan en el precio de venta?

En general, solo en parte. Mejoran el estado y la velocidad de venta, pero el comprador paga por comparación con otras propiedades, no por lo que gastaste.

Cuando tengas el número, ponelo a prueba con compradores reales: publicá tu propiedad gratis en DueñoInmobiliario y mirá cómo responde el mercado.