Cómo alquilar tu departamento sin inmobiliaria, paso a paso

Para alquilar tu departamento o tu casa sin inmobiliaria necesitás tres cosas: un aviso que atraiga a buenos interesados, un criterio para elegir inquilino y garantía, y un contrato escrito bien armado. Al momento de publicar esta guía, el plazo, la moneda, la actualización y el depósito se pactan libremente entre las partes, así que todo lo que quieras que se cumpla tiene que estar en el contrato.

Las reglas de juego hoy

Desde fines de diciembre de 2023 los alquileres se rigen por el Código Civil y Comercial con los cambios que introdujo el decreto 70/2023, que derogó la ley de alquileres 27.551. En la práctica, el dueño y el inquilino acuerdan casi todo: cuánto dura el contrato, en qué moneda se paga, con qué índice y cada cuánto se actualiza, y qué garantía y qué depósito se piden. Si el contrato de una vivienda permanente no dice nada sobre el plazo, la ley lo fija en dos años.

Un dato para seguir de cerca: el Senado rechazó ese decreto en 2024 y su tratamiento en la Cámara de Diputados seguía pendiente al cierre de esta guía. Mientras eso no cambie, las reglas son las que explicamos acá. El detalle de cada cláusula está en la guía sobre el contrato de alquiler en Argentina.

Paso 1: definí las condiciones antes de publicar

Los interesados preguntan siempre lo mismo. Si lo resolvés antes, publicás mejor y negociás menos.

Precio y moneda. Mirá avisos de propiedades comparables en tu zona; podés empezar por los alquileres publicados por dueños.
Actualización. Qué índice vas a usar y cada cuántos meses. Las opciones y la cuenta están en cómo actualizar el alquiler por ICL o IPC.
Plazo. El que acuerden. Pensá cuánto tiempo querés tener comprometido el inmueble.
Gastos. El Código pone a cargo del inquilino las cargas que nacen del uso que le da al inmueble y aclara que no le corresponden las que gravan la propiedad ni las expensas extraordinarias; de las expensas, solo se le pueden trasladar las que responden a gastos habituales. Dejá escrito, concepto por concepto, quién paga qué.
Depósito y garantía. Hoy se pactan libremente. Compará las alternativas en la guía de garantías de alquiler.
Condiciones de uso. Mascotas, cantidad de ocupantes, si se admite uso profesional, si se puede subalquilar.

Paso 2: prepará el inmueble

Un departamento limpio, pintado y con todo funcionando se alquila más rápido y te da argumentos para exigir que lo devuelvan igual. Revisá canillas, cerraduras, persianas, artefactos de gas y la instalación eléctrica, y arreglá las humedades antes de mostrar, no después de firmar. Tené a mano el reglamento del edificio, la última liquidación de expensas y las boletas de servicios: son las primeras consultas de cualquier interesado serio.

Paso 3: publicá un aviso completo

Un buen aviso filtra por vos: quien llega ya sabe el precio, las expensas, los requisitos y desde cuándo está disponible. Poné fotos de día de todos los ambientes, las medidas, el piso y la orientación, y aclará qué garantías aceptás. En cómo publicar un aviso inmobiliario hay una lista de datos que no pueden faltar.

En DueñoInmobiliario publicás vos mismo, existe una opción gratuita y los interesados te escriben directo, sin comisión del portal sobre el alquiler. Con un plan pago, las estadísticas de visitas del aviso te muestran si el precio y las fotos están funcionando.

Paso 4: mostrá y elegí al inquilino

Agrupá las visitas en pocos días y mostrá con luz natural. A quien quiera avanzar, pedile la documentación mínima para evaluar si puede cumplir:

DNI de todas las personas que van a firmar.
Comprobantes de ingresos: recibos de sueldo, constancia de inscripción y facturación si es independiente, o haberes jubilatorios.
La garantía que ofrece, con su documentación.
Referencias de un locador anterior, si las tiene.

Con el CUIL o CUIT podés consultar la Central de Deudores del Banco Central, que informa las financiaciones que declaran bancos, tarjetas y otros proveedores de crédito, y los cheques rechazados. Evaluá la capacidad de pago y la garantía, no características personales, y guardá los datos que te entreguen con cuidado: son de quien te los dio y solo corresponde usarlos para esta operación.

Paso 5: firmá un contrato escrito

El contrato de alquiler de un inmueble tiene que hacerse por escrito, y lo mismo vale para sus prórrogas y modificaciones. Si no tenés experiencia, pagá una consulta con un abogado o un escribano para revisar el texto: cuesta mucho menos que un conflicto. Como mínimo tiene que incluir:

Datos completos de locador, locatario y fiadores, con domicilios y un correo electrónico para notificaciones.
Identificación del inmueble y destino (vivienda).
Plazo, con fecha de inicio y de finalización.
Precio, moneda, fecha y medio de pago, e intereses por mora.
Índice y periodicidad de la actualización, con la forma exacta de calcularla.
Depósito: monto, moneda y cómo y cuándo se devuelve.
Garantía y firma del fiador o datos de la póliza.
Quién paga expensas, impuestos y servicios.
Reglas de uso, mejoras y reparaciones.
Inventario y estado del inmueble como anexo firmado.

Firmá tantos ejemplares como partes haya. Certificar las firmas ante escribano no es obligatorio, pero suma seguridad sobre la identidad de quienes firman y la fecha del contrato.

Paso 6: entregá el inmueble con inventario

El día de la entrega, recorré el departamento con el inquilino y dejá constancia escrita del estado: pintura, pisos, artefactos, muebles si los hay y lectura de medidores. Sacá fotos con fecha y sumalas al anexo. Entregá las llaves contra la firma del acta. Ese documento es el que vas a usar cuando te devuelvan el inmueble: el inquilino tiene que restituirlo en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste propio del tiempo y del uso normal.

Durante el contrato: cobros, arreglos y actualizaciones

Cobros. Si el contrato no dice otra cosa, el alquiler se paga por mes adelantado. Entregá recibo de cada pago y preferí la transferencia bancaria, que deja registro.
Reparaciones. Conservar el inmueble en condiciones de uso es obligación del dueño. Ante un arreglo urgente reclamado formalmente, si pasan 24 horas sin respuesta el inquilino puede hacerlo a tu cargo; para los no urgentes, tiene que intimarte con un plazo de al menos diez días corridos. Contestá siempre por escrito.
Actualizaciones. Avisá el nuevo valor con unos días de anticipación y mostrá la cuenta.
Salida anticipada. El inquilino puede rescindir en cualquier momento pagando el 10% del saldo de alquileres que falten desde que lo notifica hasta el final del contrato.

Si el inquilino deja de pagar

El Código te permite resolver el contrato por la falta de pago de dos períodos consecutivos. En una vivienda, antes de iniciar el desalojo tenés que intimar de forma fehaciente —lo usual es una carta documento— al pago de lo adeudado, con un plazo que no puede ser menor a diez días corridos e indicando dónde pagar. Si no paga ni devuelve el inmueble, el camino es el juicio de desalojo, con un abogado. No cambies la cerradura ni cortes servicios por tu cuenta: te expone a un reclamo en tu contra. Y si la garantía es un seguro de caución, avisá a la aseguradora dentro del plazo que marque la póliza.

Impuestos y registro del contrato

Hay dos novedades que conviene conocer. La primera: desde el 1° de enero de 2026, los alquileres de inmuebles que el inquilino destina a casa-habitación —su vivienda única, familiar y de ocupación permanente— están exentos del impuesto a las ganancias para los propietarios que son personas humanas o sucesiones indivisas, sin límite de unidades. Lo estableció la ley 27.802 y lo reglamentó el decreto 406/2026. La segunda: ARCA (ex AFIP) eliminó en 2024 la obligación general de registrar los contratos de alquiler; la registración quedó como requisito para quienes quieran acceder a determinados beneficios fiscales.

Otros tributos, como el monotributo, Ingresos Brutos o el impuesto de sellos sobre el contrato, dependen de tu situación y de la provincia. Consultalo con un contador antes de firmar.

Cuánto te ahorrás alquilando directo

En la Ciudad de Buenos Aires, la ley local establece que la comisión por el alquiler de una vivienda la paga el propietario, con un tope del 4,15% del valor total del contrato, y prohíbe cobrársela al inquilino. En la provincia de Buenos Aires, la ley de corredores prevé entre el 1% y el 2% a cargo de cada parte sobre el importe total del contrato, y entre el 3% y el 10% del alquiler si además le encargás la administración. Alquilando directo, ese dinero no sale de tu bolsillo ni del de tu inquilino. Las cuentas están en cuánto cobra una inmobiliaria.

Errores frecuentes

Entregar las llaves antes de tener el contrato firmado y el depósito acreditado.
Aceptar una garantía sin verificarla.
Escribir “se actualiza por inflación” sin precisar índice, meses y forma de cálculo.
No hacer inventario ni fotos del estado inicial.
Renovar de palabra: toda prórroga va por escrito y, si hay fiador, con su firma.
Dejar pasar meses de atraso sin intimar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi departamento sin inmobiliaria?

Sí. No es obligatorio que intervenga un corredor. Lo que la ley exige es que el contrato se haga por escrito.

¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?

Al momento de publicar esta guía, el plazo es el que acuerden las partes. Si el contrato de una vivienda permanente no fija plazo, la ley lo establece en dos años.

¿Puedo cobrar el alquiler en dólares?

Sí. El Código Civil y Comercial permite pactar el alquiler en moneda nacional o extranjera, y el inquilino no puede exigir pagar en una moneda distinta de la pactada.

¿Cuánto puedo pedir de depósito?

El monto y la moneda del depósito, y la forma de devolverlo, se acuerdan libremente. Dejalo escrito en el contrato, incluido el plazo de devolución.

¿Tengo que registrar el contrato en ARCA?

La obligación general de registrar los contratos se eliminó en 2024. La registración sigue siendo necesaria para acceder a ciertos beneficios fiscales; consultá tu caso con un contador.

¿Qué hago si el inquilino no paga?

Intimalo por un medio fehaciente con un plazo de al menos diez días corridos. Si no paga, podés resolver el contrato e iniciar el desalojo judicial con un abogado; nunca tomes medidas por tu cuenta.

Con las condiciones claras y el inmueble listo, lo que falta es que te encuentren: publicá tu alquiler gratis en DueñoInmobiliario y tratá directo con los interesados.